建業(yè)新生活：中型物管企業(yè)的突圍之道

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

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正值上市物管公司2021年半年報(bào)財(cái)報(bào)季，從目前已發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告和正式財(cái)報(bào)來看，物管行業(yè)延續(xù)了強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，即物業(yè)管理面積越大的公司利潤(rùn)增速越高。而在管面積達(dá)1億平米以上，市值在500億元以下的中型物管公司，也保持了凈利潤(rùn)在30%-50%的較高增速。相比第一梯隊(duì)屈指可數(shù)的幾家大型公司，中型物管公司在數(shù)量上更多，業(yè)務(wù)模式上也各有千秋，存在更大的業(yè)績(jī)彈性和預(yù)期差。

作為中型物管公司的代表，建業(yè)新生活以獨(dú)特的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，多維度塑造出富有調(diào)性的品牌價(jià)值，在高增長(zhǎng)和高滿意度之間取得難得了的平衡，探索出一條不一樣的突圍之道。

一樣的高增長(zhǎng) 不一樣的成長(zhǎng)邏輯

從剛剛發(fā)布的2021年中報(bào)來看，建業(yè)新生活各項(xiàng)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)均保持了較高的增速。管理面積方面，總在管面積達(dá)1.15億平方米，總合約面積達(dá)2.09億平方米，“合約在管比”達(dá)1.8倍，鞏固了未來兩到三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性。財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，截至2021年6月30日，建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)半年收入15.64億元人民幣，同比增長(zhǎng)47.4%。期內(nèi)凈利潤(rùn)達(dá)2.71億元人民幣，同比增長(zhǎng)43.3%。

從增長(zhǎng)質(zhì)量來看，呈現(xiàn)出內(nèi)生調(diào)結(jié)構(gòu)、外延重質(zhì)量的特點(diǎn)。高毛利的社區(qū)增值服務(wù)收入占比同比增長(zhǎng)3.9個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，第三方收入占比明顯上升至63.7%，公司關(guān)聯(lián)交易占比顯著下降至36.3%。同時(shí)，2021上半年新增合約面積中66.1%來源第三方外拓，且新增住宅合約面積中74.4%為一手盤，隱含較高的物業(yè)管理費(fèi)價(jià)值和增值服務(wù)消費(fèi)潛力。

可以說，建業(yè)新生活的這份靚麗財(cái)報(bào)足以證明這是一只優(yōu)質(zhì)的成長(zhǎng)股。而真正讓建業(yè)新生活從大量的中型物管公司脫穎而出的，是其背后一套與眾不同的組合拳。是其背后不一樣的成長(zhǎng)邏輯。

不一樣的外拓路徑：高密度意味著什么？

大量的物管公司在這一兩年間集中上市，催生出一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的新興成長(zhǎng)賽道。上市募集的巨額資金點(diǎn)燃了大量的物管公司規(guī)模擴(kuò)張的沖動(dòng)，怎樣才能快速增加管理面積呢？除了依靠關(guān)聯(lián)房企儲(chǔ)備面積，再有就是收并購(gòu)。從上市企業(yè)并購(gòu)非上市企業(yè)，到上市企業(yè)之間的大型并購(gòu)，行業(yè)收并購(gòu)如火如荼，仿佛規(guī)模無限擴(kuò)張就是最好的增長(zhǎng)方式。而快速收并購(gòu)后，大量的在管物業(yè)是否能夠配套高品質(zhì)的管理服務(wù)、精細(xì)化的成本管控、和綜合毛利率的提升呢？

讓我們回到一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)，假定一家物管公司在10個(gè)城市管理100個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，另一家物管公司在1個(gè)城市管理100個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，哪家的更容易管理或者說哪家的管理成本更低呢？通常，如果一個(gè)小區(qū)單獨(dú)配備一套物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，人均工作是很難達(dá)到飽和的，如果管理的小區(qū)密集度較高的話，同一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)可以覆蓋多個(gè)小區(qū)，既能提高了人均效率，也能節(jié)約人工成本支出。

建業(yè)新生活正是一家高管理密度的物管公司。以建業(yè)新生活的一個(gè)第三方外拓項(xiàng)目——河南省南陽(yáng)魏崗片區(qū)為例。魏崗片區(qū)是河南油田職工生活區(qū)，由30個(gè)住宅小區(qū)組成，面積高達(dá)220萬(wàn)平方米，超過2.5萬(wàn)戶居民住在這里。按理說從區(qū)域位置和人均收入角度看，這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目并無太多亮點(diǎn)。但建業(yè)新生活為什么去外拓這個(gè)項(xiàng)目呢？很重要的一個(gè)原因就是看中了這里的高密度，30個(gè)小區(qū)分布在方圓6-8公里的范圍內(nèi)，這個(gè)時(shí)候管理效率的提升就顯現(xiàn)出來了。接管后，物業(yè)服務(wù)人員從1100人降至530人，物業(yè)費(fèi)由 10元/月/戶升至1.49元/月/平方米，收繳率高達(dá)92%以上，總收入從300萬(wàn)元/年提升至2060萬(wàn)元/年。

在當(dāng)前物管公司并購(gòu)潮下，不少優(yōu)質(zhì)被并購(gòu)方估值快速攀升，很難說現(xiàn)在大規(guī)模的并購(gòu)是不是一筆好交易。盡管建業(yè)新生活有較強(qiáng)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在手現(xiàn)金高達(dá)26億元，但可以看出，公司的第三方外拓策略，并不急于通過收并購(gòu)快速擴(kuò)張，而是有章法的穩(wěn)扎穩(wěn)打，以精細(xì)化管理為抓手，提升管理密度。截至2021年上半年，建業(yè)新生活在河南省內(nèi)單城市平均在管面積達(dá)569萬(wàn)平方米、平均合約面積達(dá)1077萬(wàn)平方米。河南省內(nèi)在管面積市占率達(dá)5.6%，合約面積市占率達(dá)8.4%。

（一）不一樣的增值服務(wù)：“建業(yè)+”的底層邏輯是什么？

增值服務(wù)作為物管公司中毛利率最高且最具想象空間的板塊，一直是各家物管公司最為重視的一環(huán)，但真正能做到差異化的并不多，更多是依靠背后房企集團(tuán)的資源稟賦優(yōu)勢(shì)。建業(yè)新生活也不例外，但卻做到了和別人不太一樣的增值服務(wù)。

建業(yè)從創(chuàng)業(yè)開始就深耕河南，從讓河南人民過上好生活到讓中原人民過上好生活為目標(biāo)，一步一步蓋房子、建商場(chǎng)、酒店，到如今的大食堂、電影小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、戲劇幻城，“承包”了中原人的吃喝玩樂。建業(yè)新生活也秉承了這一使命，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)創(chuàng)新上，提供豐富的場(chǎng)景和生活體驗(yàn)，力圖滿足大眾多樣化的需求。建業(yè)+平臺(tái)正是在這一底層邏輯驅(qū)動(dòng)下橫空出世。

如今物管公司推出自己的APP已是標(biāo)配，但更多的用途還是圍繞業(yè)主基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的需求，例如門禁、繳物業(yè)費(fèi)、房修等。建業(yè)+卻不一樣，它不僅面向業(yè)主，也開放給非業(yè)主，如今建業(yè)+平臺(tái)用戶470萬(wàn)+，非業(yè)主占到了近300萬(wàn)，用戶可能是游客、也可能是“老饕”?！扒饲妗弊尣煌矸莸挠脩舾惺艿讲町惢脑鲋捣?wù)。另外，在建業(yè)+上，還可以線上購(gòu)物、線下消費(fèi)。

和京東、美團(tuán)這些互聯(lián)網(wǎng)公司比，物管公司在本地生活服務(wù)上具有天然優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楹芏嘤脩艟褪钦鎸?shí)的業(yè)主，所以更容易打造“私域流量”來服務(wù)。更重要的是，物管公司“最后一公里”的優(yōu)勢(shì)完美體現(xiàn)在物流環(huán)節(jié)，正是由于用戶的高密度所帶來低成本，從而把實(shí)惠傳遞到每個(gè)用戶，花更少的快遞費(fèi)實(shí)現(xiàn)更快速的配送效率。從平臺(tái)商品種類來看，SKU雖然比不上頭部電商，但卻實(shí)打?qū)嵉膰?yán)選了一批老百姓過日子最常用的柴米油鹽，用“好”來對(duì)沖“少”。此外，建業(yè)多年來積累的合作商戶，在用戶線下消費(fèi)時(shí)往往也能給出所有平臺(tái)中最優(yōu)惠的力度。凡此種種，建業(yè)+以一種最接地氣的方式不斷增加這粘性，骨子里卻透著河南人的憨厚和實(shí)在。

因此，在眾多物管APP中，建業(yè)+自然而然脫穎而出，如今已開辟出建業(yè)新生活第二增長(zhǎng)曲線。截止2021年上半年，建業(yè)+新增104萬(wàn)注冊(cè)用戶，平臺(tái)累計(jì)注冊(cè)用戶超470.8萬(wàn)人，平均月活用戶達(dá)141.5萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)94.2%，平臺(tái)總交易額達(dá)6.2億元，同比增長(zhǎng)104.4%。上半年“建業(yè)+”推出年貨節(jié)、618 年中大促、國(guó)美百萬(wàn)補(bǔ)貼業(yè)主等多個(gè)大型活動(dòng)；同時(shí)，線下已布局92個(gè)建業(yè)+服務(wù)中心。

（二）不一樣的品牌調(diào)性：“新生活”到底什么樣？

2021 年上半年恒生指數(shù)沖高回落，小幅上漲 3.34%，而港股物管行業(yè)基于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的高確定性及可預(yù)見性，行業(yè)上半年整體上漲 30.40%，在所有行業(yè)中漲幅排名第一。有券商分析認(rèn)為：物管行業(yè)輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)決定了行業(yè)較高的估值下限水平，物管公司高品質(zhì)的服務(wù)水平帶來的品牌力是決定公司高估值和實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵。

品牌無疑是商品最重要的附加值，如果量化來看，客戶滿意度、收繳率和續(xù)約率或許可以成為衡量物管公司品牌力的重要指標(biāo)。但從商業(yè)本質(zhì)看，品牌更多的是一份信任，是一種放心。

建業(yè)新生活的品牌調(diào)性是什么？是新型生活方式服務(wù)商，什么是新型生活方式呢？首先是“生活”，一切的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)皆為用戶提供更高品質(zhì)的生活服務(wù)。建業(yè)+購(gòu)物平臺(tái)里克制的SKU是不希望用戶把時(shí)間都浪費(fèi)在刷手機(jī)上，而是希望用戶高效的選好商品后回到線下火熱的生活當(dāng)中，“用完即走”的設(shè)計(jì)初衷和微信小程序不謀而合；業(yè)主專享的“建業(yè)特供”是平時(shí)難得一見的進(jìn)口食品；集合高端業(yè)主群體的君鄰會(huì)更是通過一場(chǎng)場(chǎng)線下活動(dòng)，建立人與人之間實(shí)實(shí)在在的連接。其次是“新”，一定是獨(dú)有的、年輕的、有趣的。建業(yè)足球小鎮(zhèn)揮灑著年輕人快樂的汗水；建業(yè)電影小鎮(zhèn)已經(jīng)成為河南網(wǎng)紅打卡地標(biāo)，成為鄭州“夜經(jīng)濟(jì)”亮麗風(fēng)景線；只有河南·戲劇幻城6月6日開城納客，獲得海內(nèi)外各方好評(píng)，助力河南文化迅速“出圈”。不斷推陳出新、不斷引領(lǐng)潮流，成為現(xiàn)象級(jí)熱點(diǎn)，這樣的品牌誰(shuí)不喜歡呢？

正是這些“不一樣”，讓建業(yè)新生活成為物管賽道中最獨(dú)特的一員。從河南省走向范圍更廣的中原，從半徑300公里擴(kuò)大到500公里，從180萬(wàn)業(yè)主、470萬(wàn)用戶到更多，建業(yè)新生活未來的增長(zhǎng)潛力仍然不容小覷。畢竟，大中原區(qū)域2019年人口3.3億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?3.8%；而城鎮(zhèn)化率只有57.3%，低于全國(guó)3.3個(gè)百分點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企集中度全國(guó)最低。伴隨著城鎮(zhèn)化率的逐漸提升，建業(yè)新生活的高成長(zhǎng)仍將持續(xù)。